Справа № 2-1653/11
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"07" грудня 2012 р. року Джанкойський міськрайонний суд Автономної Республіки Крим у складі:
Головуючого, судді Федоренко Е. Р.,
при секретарі Жмур Н.І., Пасевич О.В., Хавхун С.С., Сорочан А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Джанкой цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «КАТП «Джанкой» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобовязання повернути земельну ділянку, треті особи Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру», Міськрайонне управління Держкомзему у м. Джанкой та Джанкойському районі АР Крим,
встановив:
ОСОБА_1 звернулася до суду з даним позовом до СВК «КАТП «Джанкой», у ході розгляду справи представник позивача адвокат ОСОБА_2 уточнив позовні вимоги (а.с.71-74) і просив визнати недійсним договору оренди земельної ділянки, зобовязати повернути земельну ділянку. Позов мотивовано тим, що позивач ОСОБА_1 відповідно до державного акту серії ЯД № 621903 є власником земельної ділянки № 0121184100070010158 на території Побєдненської сілької ради Джанкойського району АР Крим. Відповідач раніше орендував у неї вказану земельну ділянку, у 2008 році від нього також надійшла пропозиція щодо укладення нового договору оренди і він був підписаний нею, однак вважає, що даний договір був складений з порушенням норм діючого законодавства та за відсутності невідємних частин договору. Так, відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Відповідно до статті 17 цього Закону передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Згідно п.6.2 договору оренди передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації договору оренди за актом приймання-передачі. Державна реєстрація договору оренди була проведена 28 січня 2010 року. Згідно матеріалів реєстраційної справи, яка є невідємною частиною договору оренди, акт приймання-передачі належної їй земельної ділянки було складено 07 липня 2008 року. Таким чином, орендар фактично півтора року до державної реєстрації використовував належну їй земельну ділянку, не сплачуючи при цьому орендної плати, орендна плата почала сплачуватися лише у 2010 році. Згідно п.7.4.1 договору оренди орендар зобовязаний приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором. Згідно п.6.2 договору земельна ділянка може бути передана у користування орендарю тільки після державної реєстрації. Оскільки орендар фактично півтора року до державної реєстрації використовував належну їй земельну ділянку, він порушив не тільки п.7.4.1 договору, а й вимоги статті 25 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої орендар зобовязаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим в установленому порядку. Відповідно до статті 32 Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Крім того, договір не відповідає вимогам статті 15 Закону «Про оренду землі», виходячи з того, що невідємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання передачі обєкта оренди. Матеріали реєстраційної справи договору оренди не містять плану або схеми земельної ділянки; схематичний план лоту № 74 без зазначення дати складання і відображення належної їй земельної ділянки не може вважатися кадастровим планом земельної ділянки; замість акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в матеріалах реєстраційної справи міститься акт встановлення в натурі і узгодження меж земельних ділянок (паїв) у лоті № 74 від 23.11.2006 року (тобто до отримання нею права власності на земельну ділянку), що не відповідає вимогам статті 55 Закону України «Про землеустрій», оскільки згідно з вимогами цієї статті встановлення меж земельної ділянки в натурі здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення земельної ділянки в натурі (на місцевості). Вказана документація не складалася, а була використана та технічна документація, на підставі якої позивачу був виданий державний акт; в акті не зазначено жодних відомостей про встановлення будь-яких межових знаків; межові знаки повинні здаватися за актом під нагляд на збереження власникам землі та землекористувачам, у тому числі орендарям, чого зроблено не було. Акт приймання-передачі обєкта оренди, який є невідємною частиною договору оренди, був складений 7 липня 2008 року, хоча він має бути складений після реєстрації договору оренди, тобто після 28 січня 2010 року. Таким чином, згідно умов договору оренди, на цей час акт приймання-передачі досі не складений. Враховуючи всі ці обставини, позивач вважає, що жодна вимога статті 15 Закону України «Про оренду землі» щодо наявності невідємних частин договору оренди, не виконана. Відповідно до вимог ч.1 ст.290 Господарського кодексу України (у редакції, що діяла на момент укладення договору оренди 27 травня 2008 року) оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого у встановленому законом порядку, не допускається. У порушення вказаної норми, укладений договір не був посвідчений нотаріально. Згідно зі статтею 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Відповідно до вимог статті 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків. Відповідно до положень статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього кодексу. Крім того, підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди та визнання цього договору недійсним є відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», а також порушення статей 4-6, 11, 17 та 19 вказаного Закону.
У судовому засіданні представники позивача підтримали позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві та просили її задовольнити.
У судовому засіданні представник відповідача позовні вимоги не визнав та пояснив, що всі істотні умови договору оренди, передбачені статтею 15 Закону України «Про оренду землі» дотримані, і при відсутності хоча б однієї із цих умов Джанкойським відділом Кримської філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України у державній реєстрації цього договору було б відмовлено, чого зроблено не було. Акт приймання-передачі земельної ділянки був складений в момент підписання договору сторонами. Позивачем не було надано доказів фактичного використання земельної ділянки до набрання договором чинності. Більш того, обовязок передати земельну ділянку орендатору покладена на орендодавця. Твердження позивача, що даний договір відповідно до вимог частини 1 статті 290 Господарського кодексу України підлягав нотаріальному посвідченню, є неспроможним, оскільки в даному випадку потрібна застосовуватися норма статті 14 Закону України «Про оренду землі», якою визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Відповідно до пункту 14.3 договору оренди за узгодженням сторін даний договір не підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, даний договір не підлягав нотаріальному посвідченню відповідно до вимог закону та умов укладеного між сторонами договору. За таких обставин вважає, що підстав для визнання договору недійсним немає, у звязку з чим просив у задоволенні позову відмовити.
Представник третьої особи Міськрайонного управління Держкомзему у м. Джанкой та Джанкойському районі АР Крим у судове засідання не зявився, надав заяву, у якій просив розглянути справу у відсутність представника Управління. У письмовому відгуку на позов пояснив, що статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачені істотні умови договору оренди, і відсутність у договорі оренди земельної ділянки одної з умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Договір оренди між позивачем ОСОБА_1 і відповідачем СВК «КАТП «Джанкой» зареєстрований ДП «Центр державного земельного кадастру» в книзі державної реєстрації договорів оренди 28 січня 2010 року. Істотні умови договору, прописані у статті 15 Закону «Про оренду землі», а саме умови і строки передачі земельної ділянки орендатору зазначені у розділі 6 договору оренди: 6.1. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення; 6.2. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації договору за актом приймання-передачі; 6.3. Акт приймання-передачі земельної ділянки після його укладення є невідємною частиною договору. У відповідності зі статтею 17 Закону «Про оренду землі» передача обєкта оренди орендатору здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Зі змісту статті 24 Закону вбачається, що обовязок щодо передачі земельної ділянки орендарю покладений на орендодавця. Згідно пункту 7.2.3 договору оренди орендодавець зобовязаний передати орендарю земельну ділянку в стані, що дає можливість використовувати її за цільовим призначенням. Акт приймання-передачі обєкта оренди, що є невідємною частиною договору, підписаний сторонами 07.07.2008 року. У звязку з чим представник Управління вважає, що акт приймання-передачі обєкта оренди не оформлений у відповідності з вимогами пункту 6.2 договору оренди. Проте, зазначає, що у відповідності з вимогами статті 24 Закону України «Про оренду землі» і пункту 7.2.3 обовязок по передачі обєкта оренди лежить на орендодавці. Також пояснив, що технічна документація по землеустрою при передачі земельною ділянки в оренду не розроблялася, оскільки при передачі земель приватної власності в оренду розробка технічної документації законодавством не передбачена. Межі земельної ділянки були встановлені в натурі (на місцевості) при передачі ділянки у власність ОСОБА_1 на підставі технічної документації по землеустрою по складанню документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку. Відповідно до вимог статті 26 Закону України «Про землеустрій» замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі. Тому у випадку необхідності поновлення раніше встановлених меж земельної ділянки в натурі, замовити документацію по землеустрою вправі був тільки власник земельної ділянки. Стосовно нотаріального посвідчення договору оренди, пояснив, що спеціальним законом, який регулює орендні відносини, є Закон України «Про оренду землі», відповідно до статті 14 якого договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. У звязку з чим вважає, що договір оренди не підлягав нотаріальному посвідченню.
Представник третьої особи Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» у судове засідання не зявився, повідомлений належно, причин неявки не повідомив.
Вислухавши представників сторін, спеціалістів представника Міськрайонного управління Держкомзему у м. Джанкой та Джанкойському районі АР Крим та представників ДП «Кримський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», заслухав свідка, дослідивши матеріали справи та оцінив надані докази у сукупності, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову виходячи з наступного.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 2,1197 га, розташована на території Побєдненської сільської ради Джанкойського району АР Крим, що підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії ЯД № 621903, виданим 05 червня 2008 року Джанкойською районною державною адміністрацією (а.с.40).
Згідно реєстраційної справи по договору оренди землі, договір оренди земельної ділянки між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем СВК «КАТП «Джанкой» укладено 07 липня 2008 року про передачу в оренду земельної ділянки площею 2,1197 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Побєдненської сільської ради Джанкойського району АР Крим, з нормативною грошовою оцінкою 46496,50 грн., строком на 10 років, та зареєстрований 28.01.2010 року у Джанкойському відділі Кримської філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Держкомземі України за номером № 041002300183 (а.с. 36-38).
До вказаного договору додаються: акт визначення в натурі і узгодження меж земельних ділянок (паїв) в контурі (лоті) № 74 від 23.11.2006 року, кадастровий план, план лоту № 74 і план меж земельної ділянки позивача, та акт прийому-передачі земельної ділянки від 07 липня 2008 року (а.с.38, 40 об., 42-45).
Відповідно до ч.3 ст.10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3, 5 та 6 статті 203 цього кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно ч.1-3,5,6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Звертаючись з даним позовом, позивач просив визнати недійснім правочин на підставі ст. 215 ЦК України, у звязку з недодержанням в момент його вчинення вимог, встановлених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», вимог щодо нотаріального посвідчення договору оренди, а також порушення вимог п.7.4.1. договору оренди і статті 25 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі» встановлені підстави припинення договору оренди.
Відповідно до частини 3 статті 31 цього Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 1 статті 32 цього Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ч.1 ст.15 Закону України «Про оренду землі»істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата; умови використання та цільове призначення; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження); визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.
Згідно з ч.2 ст. 15 цього Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
План або схема земельної ділянки, її кадастровий план з відображенням обмежень, акт визначення меж ділянки в натурі і акт приймання-передачі обєкта оренди є невідємною частиною договору оренди землі, а не істотними умовами договору оренди землі, тому за змістом ч.2 ст.15 Закону України «Про оренду землі» їх відсутність чи неналежне оформлення є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а не тягне за собою недійсності самого договору оренди.
До того ж, межі зазначеної земельної ділянки були встановлені при виготовленні державного акта на право власності на землю від 05 червня 2008 року, що підтверджується описом меж, зазначеним у вказаному акті (а.с.40 об.).
Стосовно того, що акт приймання-передачі обєкта оренди, що є невідємною частиною договору, був підписаний сторонами 07.07.2008 року, тобто до державної реєстрації договору, отже є таким, що порушує одну із істотних умов договору щодо строків передачі земельної ділянки орендарю, суд вважає, що це також не є підставою для визнання договору недійсним, оскільки не означає відсутність такої умови в договорі.
Умови і строки передачі земельної ділянки орендатору зазначені у розділі 6 договору оренди: 6.1. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення; 6.2. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації договору за актом приймання-передачі; 6.3. Акт приймання-передачі земельної ділянки після його укладення є невідємною частиною договору.
Порушення порядку складення акту приймання-передачі обєкта оренди не означає його відсутність, крім того, навіть його відсутність є лише підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Така підстава для визнання договору недійсним в законі не прописана.
Також суд не може погодитися з доводами представників позивача про відсутність і порушення порядку складення технічної документації при передачі земельної ділянки в оренду. Жодним нормативно-правовим актом не визначено, що при передачі земельної ділянки в оренду необхідне складення нової технічної документації, або який-небудь інший вид технічної документації. Технічна документація, а саме, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) проводиться саме з цією метою встановлення місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки. Оскільки ці межі були встановлені при передачі земельної ділянки у власність (отриманні державного акту), додаткове їх визначення при передачі земельної ділянки в оренду не вимагається.
У ході розгляду справи були вислухані спеціалісти ДП «Кримський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою», які пояснили, що їх підприємство має відповідну ліцензію на проведення робіт із землеустрою, вони готували обмінний файл для передачі земельної ділянки в оренду. Оскільки межі земельної ділянки були визначені при передачі її у власність (отриманні державного акту), на місцевість вони знов не виїжджають. Для підготовки технічної документації при передачі земельної ділянки в натурі використовується та технічна документація, яка складалася раніше, при передачі землі у власність, та земельна ділянка, що передається в оренду, виділяється кольоровим олівцем, щоб її було видно на схемі. Документація, яка є підставою для реєстрації, перевіряється реєструючим органом, який перевіряє правильність її складення і наявність накладень на земельну ділянку, і якщо у них є зауваження, вони повертають її із зазначенням невідповідності, і у якій саме частині.
Також у судовому засіданні у якості свідка дала пояснення ОСОБА_3, яка на час реєстрації договору оренди між сторонами справи була начальником Джанкойського відділу Кримської філії ДП «Центр державного земельного кадастру», яка пояснила, що для здійснення реєстрації договору ними було прийнято обмінний файл із Кримської філії ДП «Центр державного земельного кадастру», межі земельної ділянки ними не перевірялися, оскільки їх перевіряє Кримська філія ДП «Центр державного земельного кадастру». До них поступала реєстраційна справа разом з обмінним файлом, який розробляється двічі: при видачі державного акту і передачі земельної ділянки в оренду. На договорі знаходиться відмітка Кримської філії ДП «Центр державного земельного кадастру» про те, що «обмінний файл прийнято».
Враховуючи вказані обставини, суд вважає, що доводи представників позивача про відсутність і порушення порядку складення технічної документації при передачі земельної ділянки в оренду, є такими, що засновані на неправильному тлумаченні вимог закону.
Відповідно до вимог статті 26 Закону України «Про землеустрій» замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі. З урахуванням даної норми Закону суд вважає, що у випадку необхідності поновлення раніше встановлених меж земельної ділянки в натурі, право замовити документацію по землеустрою мала тільки позивач, як власник земельної ділянки.
Статтею 125 ЗК України передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.
Вимоги про державну реєстрацію договору оренди містяться також у ст. 20 Закону України «Про оренду землі».
Доводи представників позивача, що орендар фактично півтора року до державної реєстрації використовував належну їй земельну ділянку, чим порушив не тільки п.7.4.1 договору, а й вимоги статті 25 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої орендар зобовязаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим в установленому порядку, суд до уваги не приймає, оскільки доказів цього суду надано не було.
Крім того, посилання на цю обставину у якості підстави для розірвання договору відповідно до вимог ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» є недоречним, оскільки згідно з даною нормою невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору само по собі не є підставою для розірвання договору, а може бути такою підставою лише якщо такі порушення привели до випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.
Стосовно нотаріального посвідчення договору оренди, суд враховує, що спеціальним законом, який регулює орендні відносини, є Закон України «Про оренду землі», відповідно до статті 14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. У звязку з чим договір оренди не підлягав нотаріальному посвідченню.
Оцінюючи за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на безпосередньому, всебічному, повному та обєктивному дослідженні, належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також взаємний звязок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Керуючись ст. 10, 11, 60, 209, 212-215 ЦПК України, суд
вирішив:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Сільськогосподарського виробничого кооперативу «КАТП «Джанкой» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, зобовязання повернути земельну ділянку, треті особи Державне підприємство «Центр державного земельного кадастру», Міськрайонне управління Держкомзему у м. Джанкой та Джанкойському районі АР Крим відмовити.
Рішення може бути оскаржено в Апеляційний суд Автономної Республіки Крим через Джанкойський міськрайонний суд Автономної Республіки Крим шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
СуддяЕ. Р. Федоренко
